Fundos de Tijolo, como escolher? Cuidado com a dica #5 - Investidor Inglês

Fundos de Tijolo, como escolher? Cuidado com a dica #5


Enfim, eis o post sobre como escolher Fundos de tijolo, também chamados de Fundos de Investimento Imobiliário ou simplesmente FIIs.

Este post é um compilado das pesquisas que fiz sobre os fundos de tijolos. Deixo aqui meu incentivo a você fazer o mesmo quando terminar a leitura.

Caso não saiba, fundos de tijolo é;
Nada mais nada menos do que o investimento no imóvel físico em si, podendo o fundo de tijolo rentabilizar através da compra ou construção para gerar aluguéis, ou da compra ou construção para ganhar com a venda dos imóveis...


Fundos de Tijolos: 7 Dicas para te ajudar a como escolher seu FII! 

fundos de tijolo como escolher

Para um iniciante na área assim como eu, sugiro seguir os 7 passos para escolher seu fundo de tijolo. Dentre as pesquisas que fiz, é praticamente unanime entre os investidores seguir se não todos, boa parte destes passos;

  1. Procurar Fundos Imobiliários dentro da carteira IFIX
  2. Estudar os FIIs do maior para o menor
  3. Diversificar entre cidades/estados
  4. Preferir Fundos com mais de um imóvel/inquilino
  5. Pesquisar bem sobre as RMGs
  6. Conversar com o RI
  7. Não escolher Fundos baseados apenas em Yeld!

Também deixo aqui a seguinte sugestão de leitura;

livro sobre fundos de tijolo

Agora vamos ver um pouquinho sobre cada desses passos.

1. Procure escolher Fundos Imobiliários que estejam dentro da carteira IFIX. 


Motivo?  Liquidez. Os fundos de tijolo que se encontram fora do índice geralmente apresentam baixíssima liquidez dificultando sua compra ou venda.

2. Estude os Fundos de tijolo do maior para o menor


Dentro da carteira IFIX, procure estudar os fundos de tijolo do maior para o menor. A ideia é fugir da concentração. Fundos pequenos geralmente possuem poucos imóveis quando não apresentam apenas um.

Sem contar que há fundos que possuem apenas salas. Esses eu nem me dou o trabalho de pesquisar.

3. Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado!


Exemplo;

  • O fundo EDGA11 tem um bom imóvel e está bem localizado, porém está no Rio de Janeiro. 

Sabemos a situação difícil que se passa o Rio, não preciso dizer que isso afeta o fundo, certo?

O exemplo acima reforça a ideia de preferir fundos com mais imóveis e que estejam em lugares diferentes. Portanto, não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado!

4. Prefira Fundos Multi-Imóveis e Multi-Inquilinos


Em tempos de alta vacância, estes fundos sofrerão menos do que fundos mono-imóveis e mono-inquilinos.

A diversificação é sua forte aliada nos fundos imobiliários. Não há menospreze!

5. Cuidados com fundos em Renda Mínima Garantida 


Tome cuidado com fundos em RMG. Procure conhecer o prazo da renda mínima garantida e acompanhe de perto o trabalho do fundo.

Alguém lembra do CEOC?

6. Leia os relatórios, pergunte ao RI


É por essas e outras que você deve ler os relatórios do fundo. Procure observar pontos como vacância atual, se há vacância prevista. Veja se há não recorrentes inseridos na renda mensal.

Também é importante acompanhar como anda a conservação dos imóveis perante o fundo, principalmente se não são novos. Caso o relatório não traga essas informações, pergunte ao RI.

Caso o RI não o responda, já sabe o que fazer né?


7. Não escolha FIIs baseados em yeld!


Como falei acima, a renda mensal pode estar inflacionada devido a uma situação não típica do fundo. E para não ter surpresas quanto a renda, verifique os prazos dos contratos de aluguéis.

Após seguir os sete passos acima, não pense que sua análise acaba por ai. É interessante também verificar os itens abaixo;

  • Localização dos Imóveis
  • Tipo do Imóvel (se é de logística, bancário, hospital...)
  • Idade do Imóvel
  • Quantidade de Imóveis
  • Quantidade de Inquilinos
  • Duração do contrato
  • Gestão do Fundo

Esses pontos, você pode ver a explicação detalhada de cada um deles neste post do blog Pensamentos Financeiros e nesta discussão no site Bastter.

Também pode visitar a página Como estruturar uma carteira de FII onde novamente o Pensamentos Financeiros dá dicas interessantes sobre como montar.

Vale a leitura!

Para ficar por dentro das ultimas informações, além de acompanhar o RI, acesse os sites;


O último site tem muita informação conforme contei neste post aqui. Confira!

Caso tenha algum ponto interessante que eu tenha deixado de fora, por favor, deixe-o nos comentários!            Toda ajuda é bem vinda!  😄😄😄





See ya!
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24 comentários:

  1. Fala II!

    Seu roteiro ficou bem interessante. Estes tópicos ao final resumem a essência da busca pelos FIIs mais adequados. Esta questão da concentração em poucos imóveis e inquilinos é MUITO válida. Quando comparado a alguns REITs, você percebe mais de 1.000 imóveis, com mais de 50 inquilinos diferentes, com taxa de vacância média de 1,5%. E aí percebemos o quanto ainda precisamos evoluir neste mercado. O lado bom é que podemos crescer juntos e nos beneficiar mutuamente deste crescimento!

    Cheers!

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    1. Fala TR!

      Valeu man! É nosso mercado tem muito o que evoluir mesmo...Compara-lo com os REITs americanos fica até chato pela distancia que estamos deles rs

      Cheers!

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  2. Olá Inglês!

    No meu caso eu ainda excluo do meu filtro tudo que for BTG. Não gosto da gestão deles. Frequentemente se observa conflitos de interesses nas decisões propostas. O FExC que o diga.

    Bom citar as melhores fontes de informações:
    - www.fiis.com.br
    - relatório radar FIIs da xpi que já vem em planilha de Excel.

    Grande abraço!

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    1. Olá Janota!

      Bem lembrado! A gestão BTG deixa a desejar não? Obrigado pela fontes! Irei adicionar ao post!

      Abração!

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  3. Parabéns pelo post II,

    Eu tenho uns FII na carteira e estou analisando para uma possível troca.

    Abraços.

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  4. Obrigado pelo post,

    Estou no processo de escolha para mais 1 fii para comprar este mês, .... estudando....

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  5. Ótimas dicas Inglês!

    Além dos sites que você citou, também destaco o Clube FII, lá sempre tem boas discussões sobre os fundos.

    Abraços!

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  6. Excelente post! Muito obrigado por compartilhar esse conhecimento!

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  7. Excelentes informações Inglês, obrigado. Eu já estava pensando em começar a estudar pra investir nos fundos, mas não sabia por onde começar. Já favoritei ;)

    Um abraço

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  8. bom artigo sobre FIIs, ótimas dicas

    Abraço e bons investimentos

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  9. Olá Inglês

    Ótimo post sobre FIIs, abraço.

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  10. Eu nao compro se o p/vpa for maior que um. Sim sou sardinha. Rs. Obrigado pelas dicas.

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    1. A parte dos fundamentos ainda não me atentei. Em breve pretendo estudar como usar o p/vpa. Mas é interessante isso ai! Obrigado pela visita man!

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  11. II,

    Muito bom o seu roteiro, gostei!

    "Não concentre sua carteira de FIIs em uma mesma cidade/estado! Resumo, prefira os fundos multi-imóveis e multi-inquilinos."
    Essa é uma regra que procuro seguir, exceto na minha primeira compra (PQDP11).

    Considero também a localização como um fator muito importante de decisão, pois há locais que estão em franca decadência no Brasil devido a fatores de insegurança pública, falta de infraestrutura, etc (o caos na transamazônica em pleno século XXI que o diga...).

    Abraços,

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    1. Obrigado Rosana!

      O PQDP11 é uma boa exceção rsrs

      Melhor não falar né... Triste!

      Abraços!

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